¿Cómo cambiar de administrador de fincas?

Aunque los propietarios de una comunidad tengan claro que quieren un cambio, es habitual que no sepan cómo afrontarlo, ni cuáles son los pasos exactos para sustituir al administrador. Aquí te explicamos el procedimiento completo.

Pasos previos al cambio

Conocer el interés general de la comunidad

En las comunidades de propietarios hay muchas opiniones. Antes de cualquier actuación, conviene saber qué piensan del administrador actual el resto de los propietarios — es la manera de saber si contarías con el apoyo de una amplia parte de tus vecinos de cara a una propuesta de cambio.

Averiguar si el administrador tiene contrato con la comunidad

Lo habitual es que exista un contrato de prestación de servicios que recoja la fecha de efecto, duración, vencimiento, prórrogas y preaviso en caso de rescisión. Si no hay contrato, será necesario revisar el acta donde se reflejó el acuerdo de su nombramiento. Si sí existe contrato, conviene tener claros estos datos antes de actuar:

• Fecha de efecto y duración del contrato.
• Prórrogas y fecha de vencimiento.
• Plazo mínimo de preaviso antes de la rescisión.
• Penalizaciones por rescisión con efectos inmediatos.

El procedimiento paso a paso

1. Propuesta de cese del administrador actual

Se debe solicitar al presidente la inclusión de este punto en el orden del día de la próxima junta. El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier propietario puede solicitar por escrito al presidente que incluya la propuesta de cese en el orden del día, y el presidente está obligado a hacerlo.

2. Convocatoria de la junta

El presidente, o el 25% de los propietarios (o un número que represente el 25% de las cuotas de participación, según el art. 16.1 LPH), deberá convocar la junta para que la comunidad se pronuncie sobre el cese. Si el presidente y el administrador mantienen una relación cordial, este último puede preparar y enviar la convocatoria. En caso contrario, la convocatoria puede buzonearse o publicarse en el tablón de anuncios, con plenos efectos jurídicos según el art. 9.1.h LPH.

3. Adopción del acuerdo de cese en junta

El cese se adopta por mayoría en junta de propietarios, y puede tener efectos inmediatos o diferidos — según el grado de insatisfacción, la relación con el administrador, y las condiciones de rescisión del contrato.

4. Redacción del acta y firma

El acta debe incluir: fecha y lugar de celebración, autor de la convocatoria, carácter ordinario o extraordinario, relación de asistentes y sus cuotas de participación, el orden del día, y los acuerdos adoptados con indicación de votos a favor y en contra cuando sea relevante. Puede redactarla el administrador cesado o, en su defecto, el presidente, y debe cerrarse con firmas al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes.

5. Nombramiento del nuevo administrador

Puede acordarse en la misma junta del cese, o en una junta aparte. Es recomendable que la comunidad ya disponga de presupuestos y haya entrevistado a los candidatos antes de la junta de cese, para agilizar la elección y que el nuevo administrador pueda comenzar cuanto antes.

6. Traspaso de documentación

El administrador saliente debe traspasar al entrante todos los datos y documentación: contratos, división horizontal, saldos, y datos de propietarios y propiedades. Conviene fijar un plazo máximo de entrega en el mismo punto del orden del día donde se acordó el cese.