El vecino moroso ya no solo debe las cuotas: recargos, intereses y prohibiciones que puede imponerle la comunidad

Cuando un propietario deja de pagar las cuotas de la comunidad, la deuda no se queda congelada en la cantidad original. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a la comunidad aplicar recargos e intereses, y restringir ciertos derechos del moroso mientras la deuda siga sin saldarse — pero dentro de límites muy concretos que conviene conocer, tanto si es usted quien debe como si es la comunidad quien reclama.

Intereses por el impago

La deuda generada por cuotas impagadas devenga el interés legal del dinero desde el momento del impago, conforme al régimen general de las obligaciones (art. 1.108 del Código Civil). Si los estatutos de la comunidad fijan un interés de demora superior, se aplica ese, siempre que se haya aprobado válidamente en junta y conste en las normas de la comunidad — no puede imponerse de forma unilateral por el administrador o el presidente.

Recargos previstos en los estatutos

Además del interés, algunas comunidades incluyen en sus estatutos o en el reglamento de régimen interior un recargo fijo por impago, como penalización adicional. Para que sea exigible, debe estar aprobado en junta con las mayorías correspondientes y recogido por escrito — un recargo "de facto" que nunca se aprobó formalmente no tiene validez si se impugna.

Pérdida del derecho a voto

El artículo 15.2 de la LPH es claro: el propietario que, en el momento de iniciarse la junta, no esté al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no las haya impugnado judicialmente ni consignado su importe, no tendrá derecho a voto. Puede asistir a la junta y participar en el debate, pero su voto no computa a efectos de mayorías — con dos excepciones importantes: sí puede votar si ha impugnado judicialmente la deuda, o si ha consignado el importe reclamado, notarial o judicialmente.

Qué NO puede hacer la comunidad

Aquí es donde muchas comunidades se exceden, a veces por desconocimiento:

• No se puede cortar el suministro de agua o electricidad de la vivienda del moroso — son servicios esenciales y hacerlo puede constituir incluso una infracción penal (coacciones).
• No se puede impedir el acceso físico a su vivienda por ningún medio (cambiar cerraduras del portal, bloquear el ascensor de forma selectiva, etc.).
• Sí se puede restringir el acceso a servicios o instalaciones no esenciales de uso voluntario — piscina comunitaria, gimnasio, salón social — si así lo prevén los estatutos, ya que no son necesarios para la habitabilidad de la vivienda.

El procedimiento de reclamación

Cuando la vía amistosa se agota, el artículo 21 de la LPH habilita a la comunidad para reclamar la deuda por el procedimiento monitorio — una vía judicial ágil, pensada específicamente para este tipo de deudas, que no requiere abogado ni procurador si la cantidad reclamada no supera los 2.000€ (y en general, es un trámite mucho más rápido que un procedimiento ordinario).